ReadyPlanet.com
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot


http://www.lawyerscouncil.or.th


ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ? article

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร

"อสังหาริมทรัพย์" หมายถึง ที่ดิน ทรัพย์อันติดกับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย จากนิยามดังกล่าว อาจแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้

ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย

ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน

ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติหรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของพื้นดินตามธรรมชาติ

สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนด สิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนด ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นต้น


 

กระทำอย่างไรถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์

การกระทำดังต่อไปนี้เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบภาษีธุรกิจเฉพาะ

        "ขาย" คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ขาย

        "สัญญาจะขาย" สัญญาจะขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจะนำไปฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้

        "ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่อสังหาริมทรัพย์นั้นคืนได้

        การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นถือเป็นโมฆะ

        "แลกเปลี่ยน" คือ สัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกัน

        "ให้เช่าซื้อ" คือ สัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนตามที่ตกลงกัน

        "ให้" คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้โอนอสังหาริมทรัพย์ของตนโดยเสน่หาให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น

        "จำหน่าย จ่าย โอนไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่" ได้แก่ การเวนคืนที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ให้เช่าที่ดินเพื่อตอบแทนสิทธิการเช่า การบริจาค เป็นต้น


 

'การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ'

        การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้า หรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยทางใด แบ่งเป็น 2 กรณี

        กรณีที่ 1 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายกระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ (ตามแบบ ภธ. 01) ภายใน 30 วัน นับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ (ได้แก่วันที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์)

        การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ การจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงที่ดินนั้นให้เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม

        การขายอาคารชุด โดยเจ้าของโครงการซึ่งต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายอาคารชุด

        การขายอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย เช่น การขายบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน เป็นต้น ซึ่งปลูกสร้างเพื่อขาย โดยผู้ขายต้องนำมูลค่าขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารดังกล่าวมารวมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีการแบ่งแยกหรือไม่

        การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขายดังกล่าว แต่มีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน (เช่น สวนเกษตร การจัดสรรที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดินหรือไม่ถึง 10 แปลง)

        กรณีที่ 2 การขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือ หากำไรที่ผู้ขายมิได้กระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายไม่ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องยื่นแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อมีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น

        การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ หรือธุรกิจทั่วไป ทั้งนี้ ไม่ว่าผู้ขายจะถือครองไว้กี่ปีก็ตามและไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น

        การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม และได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา

        การขายอสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่ไม่เข้าลักษณะ เป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขายตามกรณีที่ 1 ข้างต้น ทั้งนี้ ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา


 

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

        การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ไม่เข้าลักษณะเห็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขาย หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ ได้แก่ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นต้น

        การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก

        การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้าน และได้อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา การนับระยะเวลาการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

        ในกรณีที่ที่ดิน และอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันกำหนดเวลาห้าปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์

        ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร ต้องคำนวณและเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาที่ตกลงซื้อขาย หรือราคาทุนทรัพย์เพื่อการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน อันเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

        ร้อยละ 3.0 ของยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์และภาษีส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 ของยอดรายรับฯ การยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ

        กรณีผู้ขายจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายเดือนภาษี ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ไม่ว่าจะมีรายรับหรือไม่ก็ตาม โดยให้ยื่น ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่

        กรณีมีสถานประกอบการหลายแห่ง ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายสถานประกอบการเว้นแต่จะได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมสรรพากรให้ยื่นแบบ ภธ. 40 รวมกัน

        กรณีผู้ขายได้สิทธิไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เฉพาะของเดือนภาษีที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยยื่นภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่ผู้ขายมีภูมิลำเนาตั้งอยู่


 

อากรแสตมป์

        ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าได้เสียอากรแสตมป์ไปในขณะที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก็มีสิทธิขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่ได้เสียอากรแสตมป์ต่อสรรพากรพื้นที่ หรือสรรพากรจังหวัดแล้วแต่กรณี

        เพื่อไม่ให้เป็นภาระต้องขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ในกรณีดังกล่าว ควรเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสียก่อนแล้วนำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าพนักงานผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ก็จะไม่ถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์

 




คำพิพากษาที่สำคัญ/บทความกฎหมาย โดยทนายธนู กุลอ่อน

ทนายความทนายธนู กุลอ่อน โทร. 081 928 0163
สัญญาจ้าง ทุนการศึกษา
เปิดเพลงในร้านอาหาร ปรึกษาทนาย |ชูศักดิ์ โทร. 081 928 0163
จดทะเบียนสมรสซ้อนโดยสุจริต มีสิทธิ์อะไรบ้าง article
ทางออกปัญหาพรากผู้เยาว์ ปรึกษากฎหมาย |ชูศักดิ์ โทร. 081 928 0163 article
นับอายุเป็น รับโทษน้อยลง ที่ปรึกษากฎหมาย |ชูศักดิ์ โทร. 081 928 0163 article
ขายสินสมรสต้องได้รับความยินยอม article
สัญญาที่เอาเปรียบ บางข้อ(ของบัตรเครดิต) article
ผลของการเซ็นกระดาษเปล่า article
การพิสูจน์ ความเป็นบุตร/บิดา/มารดา ด้วย D N A article
คู่สมรสเป็นคนต่างชาติถือครองที่ดินได้หรือ article
ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา article
อยากหย่า อีกฝ่ายไม่ยอมหย่า ทำไง? article
หมิ่นประมาท ทางแพ่ง/อาญา? article
การจดทะเบียนภาระจำยอม
กำหนดเวลาในการยื่นขอแก้ไขคำฟ้องคำให้การ ( มาตรา 180 )
อาชีพทนายความ | ปรึกษากฎหมาย โทรด่วน 081 928 0163
ทนาย กรุงเทพ | ปรึกษากฎหมาย โทรด่วน 081 928 0163
อายุความฟ้องร้อง ซื้อขาย 2 ปี หรือ 5 ปี
ซื้อขาย หนี้ เบี้ยปรับ มัดจำ คำเสนอ
คำร้องขอการปล่อยชั่วคราว
คำร้องขอยกเว้นค่าธรรมเนียมศาล
ความผิดต่อชีิวิต (ปาหิน)
ต่อสู้ขัดขวางเจ้าพนักงาน
ยาเมทแอมเฟตามีน 2 เม็ดครึ่ง
สัญญาซื้อขายบัญชีลูกหนี้
สืบประกอบพยายามฆ่า
ชุลมุนต่อสู้
ขับรถประมาท
ขับรถประมาท 2 |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
ล้อซื้อยาเมทแอมเฟตามีน |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
คำขอท้ายฟ้อง |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
ชิงทรัพย์ |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
ชิงทรัพย์ ตัวการ |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
ลักทรัพย์โดยใช้ยานพาหนะ|ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
ลักลวดทองแดง|ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
สำเนาเอกสาร|ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
ลักทรัพย์ (พยานเดียว)|ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
ภาระการพิสูจน์|ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
บันดาลโทสะ|ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
ซ็อคปลา|ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
สนามแข่งรถ
ยืม ตัวแทน
ซ่อมแอร์
รับรองโจร
ละอองสี
กรรโชก
ครอบครองยาบ้าเพื่อจำหน่าย
จ้างทำของ
ลักน้ำมัน
ฉ้อโกง
จำหน่ายยาบ้า 1 เม็ด ซักทอด
ขอคุ้มครองชั่วคราว
ข่มขืนกระทำชำเรา
เงินจอง
การอุทธรณ์
เมาแล้วขับ โทษจำคุบ และปรับ
"คดีเสร็จเด็ดขาด" กับ "คดีถึงที่สุด" ต่างกันอย่างไร
ขอถอนผู้จัดการมรดก/คำพิพากษาศาล
การรังวัด รวม แบ่งแยก สอบเขตที่ดิน article
กฎ ระเบียบ การขายทอดตลาด article
ขั้นตอนในการดำเนินคดีแรงงาน article
ยาไอซ์ (ICE)
ยาอี (Ecstasy)
ยาบ้า รู้ไว้สักนิดก่อนคิดยุ่งเกี่ยว article
บัญญัติ 10 ประการ ยาเสพติด article
อากรแสตมป์กับการโอนที่ดิน article
ภาษีธุรกิจเฉพาะ article
ภาษีการโอนที่ดิน(หัก ณ ที่จ่าย) article
ภาษีบำรุงท้องที่
ภาษีโรงเรือนและที่ดิน article
เรื่องของภาษีป้าย article
เมื่อถูกศาลสั่งพิทักษ์ทรัพย์ article
รู้ไว้สักนิดก่อนคิดเล่นแชร์
ซื้อขายไม่สุจริต ต้องเพิกถอน article
เรื่องของเอกสิทธิ์ article
ล้มละลายแล้ว คดีอาญาเลิกหรือไม่
ผู้เสียหายในคดีเช็ค คือใคร
ล้มละลาย น่ารู้
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำคุก 50 ปี 5 ลูกศิษย์อดีตรองเจ้าอาวาส
ฟ้อง!สรรพากรต้องจ่าย 28 ล้าน
กฎหมายอาญาใช้ให้เป็นคุณแก่จำเลย
กระบวนการพิจารณาคดีแรงงาน
แผนผังพื้นฟูกิจการของลูกหนี้
กระบวนพิจารณาคดีล้มละลาย
การร้องขอตั้งผู้จัดการมรดก
การดำเนินคดีอาญา
การขอปล่อยชั่วคราว(ประกันตัว)
วงเงินประกันผู้ต้องหา/จำเลย
คิดให้ดีก่อนมีชู้
ยาเสพติด ที่ควรรู้
ขั้นตอนการยึกทรัพย์บังคับดคี
เมื่อได้รับหมายศาล จะทำอย่างไร
การเล่นแชร์เป็นอย่างไร
เช่าซื้อรถยนต์ควรทำอย่างไร
การร้องขอตั้งผู้จัดการมรดก
รู้จักศาลทรัพย์สินทางปัญญา
การได้ที่ดินมาของชาวต่างชาติ
ทนายความ พ.ต.ท. ทักษิณ ยอมรับในทางกฎหมายคดีเป็นที่สุด
การฟ้องหย่า |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
คดีบัตรเครดิตการ์ดที่ต้องรู้ การฟ้องคดีล้มละลายในส่วนคดีแพ่ง |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
การฟ้องคดีล้มละลายในส่วนคดีแพ่ง |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163
รับทำวีซ่าท่องเที่ยว USA |ปรึกษาทนาย โทรด่วน 081 928 0163 article



Copyright © 2010 All Rights Reserved.
สำนักงานทนายความชูศักดิ์ พุทธรักษ์ และเพื่อน
255 ถนนวัดเวฬุวนาราม แขวงดอนเมือง เขตดอนเมือง กรุงเทพฯ 10210
Mobile Phone:(66) 81 928 0163 Email:chusaklaw@gmail.com
ติดต่อ WEBMASTER ที่ Email:chusaklaw@gmail.com, Line Id. chusak1965
สำนักงานสาขาในสหรัฐอเมริกา
C.L.INTERNATIONAL LAW OFFICE CO.,LTD.
3407 W North A St. Tampa, FL, U.S.A. 33609-2252
Email:chusaklaw@gmail.com, www.chusaklaw.com
Skype : chusak1234, Line Id. chusak1965