การจดทะเบียนภาระจำยอม
ความหมาย
ภาระจำยอม คือ ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ซึ่งเมื่อก่อให้เกิดภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์ใดจะเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
กฎหมายและคำสั่งกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง
- ป.พ.พ มาตรา ๑๓๘๗ ถึง มาตรา ๑๔๐๑
- คำสั่ง ที่ ๗/๒๕๐๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๐๔ ได้วางแนวทางปฏิบัติมีสาระสำคัญ ดังนี้
๑. ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ต้องตกลงอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๗ เช่น ยอมให้มีทางเดินทางน้ำหรือยอมให้ชายคาหน้าต่างของผู้อื่นรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนหรือยอมที่จะไม่ปลูกตึก บ้านโรงเรือนเพื่อที่จะไม่ปิดบังแสงสว่างหรือทางลมในที่ดินข้างเคียง เป็นต้น ให้คู่กรณีทำบันทึกข้อตกลงและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในประเภท “ภาระจำยอม” โดยให้ผู้ขอจดทะเบียนยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑) และจัดทำบันทึกข้อตกลงและรายการจดทะเบียนประเภท “ภาระจำยอม” และถ้าคู่กรณีประสงค์จะจดไว้ในโฉนดเป็นสามยทรัพย์ด้วย ก็ให้จดทะเบียนได้
๒. ในกรณีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน ในบันทึกข้อตกลงต้องกำหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนแน่นอนมากที่สุดที่จะทำได้ เช่น ภาระจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วนจะต้องกำหนดขนาดกว้างยาวของทางและจากทิศไหนไปทิศไหนไว้ด้วย ส่วนชื่อประเภทของนิติกรรมคงใช้ชื่อประเภทว่า “ภาระจำยอม”
๓. กรณีที่เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันเฉพาะส่วนของตนจะต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าได้รับความรับยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นๆ มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วจึงดำเนินการจดทะเบียนในประเภท “ภาระจำยอมเฉพาะส่วน”
๔. หากมีกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น ได้มาโดยอายุความ ให้ผู้ได้มายื่นคำขอพร้อมหลักฐานแสดงการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น คำสั่งศาล เป็นต้น ถ้าเป็นกรณีได้มาซึ่งภาระจำยอมบางส่วน เฉพาะส่วน ตามคำสั่งศาล ไม่จำต้องนำหลักฐานที่แสดงว่าได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ มาแสดง เพราะเป็นการปฏิบัติตามคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาล
๕. ในกรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ หากคู่กรณีตกลงยินยอมให้ที่ดินแปลงที่แยกออกไปยังคงเป็นภาระจำยอมอยู่ก็ดี หรือตกลงกันให้หลุดพ้นจากภาระจำยอมก็ดี ให้อนุโลมปฏิบัติทำนองเดียวกับกรณีครอบจำนองหรือปลอดจำนอง ตามคำสั่งกรมที่ดิน ที่ ๑๔/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๑๔ พฤศจิกายน ๒๕๐๐ เรื่องวิธีจดแจ้งครอบจำนองและวิธีการปลอดจำนอง โดยใช้ชื่อประเภทว่า “ครอบภาระจำยอม หรือ ”ปลอดภาระจำยอม” แล้วแต่กรณี
๖. กรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ให้ยกรายการที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ไปจดแจ้งในโฉนดแบ่งแยกด้วย ถ้าเป็นกรณีที่มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดสามยทรัพย์แต่คู่กรณีมีความประสงค์จะให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดแบ่งแยก คู่กรณีต้องขอให้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ในโฉนดสามยทรัพย์เดิมก่อน
๗. ในกรณีที่ภาระจำยอมแตะต้องส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีได้ตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นหรือในกรณีที่มีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ และปรากฏว่าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกใดก็ดี ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้เป็นหลักฐานให้ชัดเจนว่าคู่กรณีตกลงกันอย่างไร แล้วจึงจดทะเบียนในประเภท”แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม” ไว้ในแปลงภารยทรัพย์ แต่ถ้าแปลงสามยทรัพย์ได้จดทะเบียนรับประโยชน์ไว้ด้วยก็ให้จดทะเบียนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ด้วย
๘. เมื่อได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว ถ้าคู่กรณีประสงค์จะเลิกภาระจำยอมต่อกัน ให้บันทึกข้อตกลงของคู่กรณีไว้ และจดทะเบียนในประเภท “เลิกภาระจำยอม”
ถ้าเป็นกรณีภาระจำยอมสิ้นไปโดยพ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ ถือว่าเป็นอันเลิกไปโดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม
๙. ในกรณีที่ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกมาเป็นเจ้าของเดียวกัน ถ้าเจ้าของมีความประสงค์จะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียน ก็ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ขอจดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอม และให้จดทะเบียนในประเภท “เลิกภาระจำยอม“
ประเภทการจดทะเบียน
๑. ภาระจำยอม หมายถึง กรณีอสังหาริมทรัพย์ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมกรณีหนึ่งและกรณีเจ้าของ อสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดภาระจำยอมแต่เพียงบางส่วน โดยกำหนดกรรมหรือการงดเว้นไว้ให้ชัดเจนในบันทึกข้อตกลงเพื่อให้ทราบว่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมบางส่วน อีกกรณีหนึ่ง
๒. ภาระจำยอมเฉพาะส่วน หมายถึง กรณีที่เจ้าของคนรวมคนหนึ่งหรือหลายคนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดภาระจำยอมผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเฉพาะส่วนของตน
๓. ภาระจำยอมบางส่วน หมายถึง กรณีที่ดินแปลงภารยทรัพย์มีชื่อเจ้าของคนเดียวจดทะเบียนให้ที่ดินของตนบางส่วน (ไม่หมดทั้งแปลง) ตกเป็นภาระจำยอมของที่ดินแปลงอื่น (ตามคำสั่งที่ ๗/๒๕๐๔ ให้ใช้ประเภท“ภาระจำยอม” แต่เพื่อความชัดเจนของประเภทจดทะเบียนจึงควรจดทะเบียนเป็นประเภท“ภาระจำยอมบางส่วน” โดยมีแผนที่ประกอบแสดงให้เห็นด้วยว่า ภาระจำยอมบางส่วนดังกล่าวอยู่ตรงไหนของที่ดิน เพื่อหากต่อไปมีการแบ่งแยกจะได้ทราบได้ว่า ภาระจำยอมนั้นติดอยู่ในที่ดินส่วนใดระหว่างแปลงแบ่งแยกหรือแปลงคงเหลือ)
๔. ปลอดภาระจำยอม หมายถึง กรณีที่มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปบางแปลง หรือแปลงคงเหลือหลุดพ้นจากภาระจำยอม
๕. แก้ไขเปลี่ยนแปลงภาระจำยอม หมายถึง กรณีภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และคู่กรณีตกลงกันย้ายไปยังส่วนอื่นอีกกรณีหนึ่ง หรือกรณีมีการแบ่งแยกสามยทรัพย์และภาระจำยอมนั้นไม่ใช้หรือไม่ได้ใช้เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์แปลงแยกอีกกรณีหนึ่ง โดยคู่กรณีมาขอเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในกรณีดังกล่าว
๕. เลิกภาระจำยอม หมายถึง กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้แล้ว ต่อมาคู่กรณีตกลงเลิกภาระจำยอมดังกล่าว
สาระสำคัญ
- ภาระจำยอมก่อให้เกิดขึ้นโดยอายุความและโดยนิติกรรม นอกจากนี้ยังมีภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
- ภาระจำยอมจะต้องมีอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย ๒ อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่งเรียกว่า สามยทรัพย์
- คณะกรรมการกฤษฎีกาได้พิจารณาให้ความเห็นในเรื่องภาระจำยอมไว้ดังนี้
๑. เจ้าของภารยทรัพย์กับเจ้าของสามยทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกัน ไม่มีสิทธิขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนภาระจำยอม ทั้งนี้เพราะภาระจำยอมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่สอง อสังหาริมทรัพย์ขึ้นไปที่เป็นของเจ้าของต่างกัน (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๒๕๘๓๖ ลงวันที่ ๑๑ ธันวาคม ๒๕๒๓)
๒. วัดสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมที่ธรณีสงฆ์ได้โดยไม่ต้องขอความเห็นชอบจากกรมศาสนาก่อน (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐/ว ๓๓๗๔๓ ลงวันที่ ๒๔ ธันวาคม ๒๕๓๙)
- การที่ ส. ช. และ อ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ขอจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินดังกล่าวบางส่วน เป็นทางเดินของที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ ๑ อำเภอเดียวกัน ซึ่งมีชื่อ ส. ช. อ. และ ศ. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ว่า กรณีดังกล่าวถือได้ว่าที่ดินสองแปลงนั้นต่างเจ้าของกันสามารถจดทะเบียนภาระจำยอมให้ได้ (เวียนโดยหนังสือ ที่ มท ๐๖๐๘/ว ๑๕๙๑๕ ลงวันที่ ๑๙ พฤษภาคม ๒๕๑๔)
- กรณีที่ดินโฉนดที่ดินมีการจดทะเบียนภาระจำยอมบางส่วนไม่เต็มแปลง โดยระบุแนวเขตทางภาระจำยอมไว้แน่นอน ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนแบ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าว กรมที่ดินพิจารณาเห็นว่า ไม่ถือเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จึงไม่ต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ให้ความยินยอมในการจดทะเบียนแบ่งแต่อย่างใด ในการจดทะเบียนแบ่งแยก ที่ดินแปลงแยกใดจะมีภาระจำยอมครอบติดอยู่หรือไม่มีภาระจำยอมครอบติดอยู่ จึงต้องพิจารณาตามข้อเท็จจริงประกอบกับหลักฐานที่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ พร้อมทั้งหมายเหตุว่าที่ดินแปลงแยกใดมีภาระจำยอมติดอยู่หรือไม่ (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๑/ว ๑๖๖๘๑ ลงวันที่ ๖ สิงหาคม ๒๕๒๓)
- มติคณะกรรมการพิจารณาปัญหาข้อกฎหมายของกรมที่ดิน ครั้งที่ ๙/๒๕๓๙ เมื่อวันที่ ๒๖ ธันวาคม ๒๕๓๙ กรณีเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะขอออกใบแทนโฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์เพื่อจดทะเบียนภาระจำยอมตามคำพิพากษาของศาล เนื่องจากเจ้าของแปลงสามยทรัพย์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาขอจดทะเบียนภาระจำยอมได้เพราะเจ้าของแปลงภารยทรัพย์ไม่ยอมนำส่งโฉนดที่ดินดังกล่าวให้ ว่า “สิทธิจดทะเบียนตามคำพิพากษา” ในกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๓ ข้อ ๑๗(๓) นั้น หมายถึง “สิทธิจดทะเบียนเป็นเจ้าของที่ดิน” ตามมาตรา ๖๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กฎหมายกำหนดให้เจ้าของมารับใบแทนไป ฉะนั้น คนที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจึงมาขอรับใบแทนไม่ได้
แนวทางการวินิจฉัยที่สำคัญเกี่ยวกับภาระจำยอม
๑. การที่ที่ดินแปลงหนึ่งได้จดทะเบียนเป็นภารยทรัพย์ของที่ดินแปลงอื่นไว้แล้ว ต่อมาเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ประสงค์จะจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินแปลงอื่นใช้ประโยชน์ถนนภาระจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้เป็นทางผ่านต่อไปอีก เป็นการจดทะเบียนภาระจำยอมในลักษณะเดียวกัน ไม่ถือว่าทำให้ประโยชน์แห่งภารยทรัพย์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามนัยมาตรา ๑๓๙๐ แห่ง ป.พ.พ.
๒. การจดทะเบียนรวมโฉนดที่ดินระหว่างภาระจำยอมเห็นว่า การรวมภารยทรัพย์มิได้ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวกแต่อย่างใด เพราะเมื่อรวมโฉนดแล้วประโยชน์แห่งภาระจำยอม ที่ดินจดทะเบียนไว้ยังคงมีอยู่ตามเดิมไม่เปลี่ยนแปลง และทางทะเบียนสามารถจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินแปลงรวมได้ การรวมโฉนดที่ดินในกรณีโฉนดที่ดินเดิมมีการจดทะเบียนภาระจำยอมครอบติดอยู่ โดยมิได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินแต่ละโฉนดของตนที่นำมาขอรวมโฉนดและแบ่งแยกในนามเดิมตกอยู่ในบังคับภาระจำยอมเรื่องทางเดินบางส่วน จึงไม่ขัดต่อกฎหมายและหลักการทางทะเบียน สามารถนำมารวมโฉนดได้และไม่ต้องให้เจ้าของสามยทรัพย์ให้คำยินยอม
๓. แม้ภาระจำยอมจะตกติดไปกับภารยทรัพย์เสมอไม่ว่าภารยทรัพย์นั้นโอนไปยังผู้ใดก็ตามเทียบคำพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒) แต่ถ้าเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดิน เมื่อภารยทรัพย์ได้กลายสภาพเป็นทางสาธารณะ และได้มีการโอนที่ดินแปลงภารยทรัพย์ที่มีภาระจำยอมเรื่องทางเดินให้เป็นทางสาธารณประโยชน์นั้น ไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๙๐ แต่อย่างใด และเมื่อโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์แล้วภาระจำยอมในที่ดินแปลงดังกล่าวก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๔๐/๒๕๑๐) จึงจดทะเบียนโอนเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอมเสียก่อน
๔. ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเหนือที่ดินแปลงภารยทรัพย์ ต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงภารยทรัพย์จึงจะให้ผลเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ เมื่อที่ดินแปลงภารยทรัพย์โอนไปภาระจำยอมจึงตกติดไปกับที่ดินแปลงภารยทรัพย์นั้นด้วย ส่วนที่ดินแปลงสามยทรัพย์นั้นไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องจดทะเบียนในที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยแต่อย่างใดตามคำสั่งกรมที่ดินที่ ๗/๒๕๐๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๐๔ การจดทะเบียนภาระจำยอมจะบันทึกการจดทะเบียนไว้ในที่ดินแปลงภารยทรัพย์เท่านั้น แต่ถ้าคู่กรณีประสงค์จะให้จดบันทึกไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ด้วยก็ให้จดทะเบียนได้ ดังนั้น เมื่อเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ประสงค์จะให้เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม อันเป็นการล้างรายการจดทะเบียนภาระจำยอมในแปลงสามยทรัพย์ให้หมดสิ้นไป แม้จะเป็นการขอจดทะเบียนแต่เพียงฝ่ายเดียว ก็ควรจะรับจดทะเบียนให้ได้โดยใช้ประเภทการจดทะเบียนว่า “เลิกรายการจดทะเบียนภาระจำยอม”
๕. ที่ดินได้มีการจดทะเบียนจำนองไว้ก่อนแล้ว หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลัง แต่ผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมพนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมได้หรือไม่นั้น เห็นว่า แม้ว่าคำสั่งกรมที่ดินที่ ๙/๒๕๐๐ ลงวันที่ ๒๐ กันยายน ๒๕๐๐ ได้วางทางปฏิบัติไว้ว่า พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจำนองให้ความยินยอมก็ตาม แต่เมื่อการขอจดทะเบียนภาระจำยอมในกรณีนี้ มิใช่นิติกรรมที่ผู้ขอขอจดทะเบียนแล้วเป็นโมฆะกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มิอาจระงับการขอจดทะเบียนตามมาตรา ๗๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้ และการที่ผู้รับจำนองจะขอให้ลบภาระจำยอมที่จดทะเบียนภายหลังการจำนองได้ก็ต่อเมื่อการจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลังนั้นทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง เมื่อขณะนี้ยังไม่อาจพิสูจน์ได้ว่าการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินดังกล่าวจะทำให้เสื่อมเสียสิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนองอย่างไร และหากกรณีต้องลบภาระจำยอมที่จดภายหลังออกจากทะเบียนหาใช่เพราะนิติกรรมเป็นโมฆะไม่ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงต้องจดทะเบียนให้ แต่ก่อนจดทะเบียนให้แจ้งคู่กรณีทราบด้วยว่า การจดทะเบียนภาระจำยอมภายหลังการจำนองโดยผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมนี้อาจถูกลบสิทธิจากทะเบียนตาม ป.พ.พ. มาตรา ๗๒๒ ได้ หากคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเองก็ให้บันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐานแล้วจดทะเบียนต่อไปได้
๖. ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย (ฎีกา ๑๐๕๒/๓๔) แม้ต่อมาที่ดินแปลงสามยทรัพย์จะโอนไปยังบุคคลอื่น ผู้รับโอนที่ดินแปลงสามยทรัพย์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่จากผู้โอน ในการจดทะเบียน จึงต้องให้เจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์คนปัจจุบันเป็นผู้ยื่นคำขอจดทะเบียน
๗. กรณีผู้ขอจดทะเบียนภาระจำยอมตามคำพิพากษาศาลไม่สามารถนำโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินมาจดทะเบียนได้ ควรที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะใช้อำนาจตามนัยมาตรา ๗๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เรียกโฉนดที่ดินจากผู้ยึดถือมาจดทะเบียน เพราะถือว่ามีความจำเป็นที่จะต้องจดทะเบียนให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาล และในหนังสือเรียกนั้นให้ระบุไปด้วยว่า ถ้าฝ่าฝืนจะมีความผิดตามมาตรา ๑๐๙ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองพันบาท หรือจำคุกไม่เกินสามเดือน หรือทั้งปรับทั้งจำ เมื่อครบกำหนดแล้วไม่ปฏิบัติตามก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งความต่อพนักงานสอบสวนเพื่อดำเนินคดีแก่ผู้ฝ่าฝืนต่อไป
เพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาให้กับเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์ พนักงานเจ้าหน้าที่ควรดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอม โดยบันทึกสาระสำคัญลงในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ตามคำสั่งที่ ๗/๒๕๐๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๐๔ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่หมายเหตุลงในสารบัญจดทะเบียนของโฉนดที่ดินแปลงภารยทรัพย์ฉบับสำนักงานที่ดินว่า “ที่ดินแปลงนี้บางส่วนตกอยู่ในบังคับภาระจำยอมของโฉนดที่ดินเลขที่……….ตามคำพิพากษา………….ลงวันที่…………ซึ่งได้จดทะเบียนภาระจำยอมลงไว้ในโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ดังกล่าวแล้ว “ เสร็จแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ลงนามพร้อมวัน เดือน ปี กำกับไว้ หากเจ้าของที่ดินแปลงภารยทรัพย์มาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน ให้แจ้งคู่กรณีทราบเป็นลายลักษณ์อักษร แล้วจึงดำเนินการจดทะเบียนต่อไปได้
คำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้อง
๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑/๒๔๙๗ การที่โจทก์ใช้คูจำเลยเป็นที่สำหรับเก็บคูนั้น ไม่ใช่เป็นทางสัญจรไปมา การเอาเรือเข้าออกจากคูหาใช่เป็นการไปมาไม่ ทางสัญจรของโจทก์มีคลองบางขุนเทียนอยู่แล้ว ภาระจำยอมนั้น ประสงค์เพื่อประโยชน์อนุเคราะห์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นเพื่อให้ที่ดินทั้ง ๒ ฝ่ายมีสภาพอยู่ได้โดยปกติสุข แต่เรื่องนี้โจทก์ใช้คูเป็นที่เก็บเรือ คูนั้นเป็นประโยชน์แก่เรือหาได้เป็นประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ไม่ จึงไม่ต้องด้วยลักษณะภาระจำยอมตามมาตรา ๑๓๘๗
๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๕/๒๔๘๕ แม้โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่ได้ใช้ทางเดินบนที่ดินของจำเลยด้วยตนเอง เพียงแต่คนในที่ดินของโจทก์ใช้ทางเดินนั้นโดยไม่มีใครห้ามปราม และไม่ต้องรับอนุญาตจากใครมาเกิน ๑๐ ปี ก็เกิดภาระจำยอมโดยทางอายุความได้สิทธิ
๓. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๔๐/๒๕๑๐ ……….ทางเดินอาจกตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินรายอื่น และก็อาจกลายสภาพเป็นทางสาธารณะได้ ซึ่งเมื่อเป็นทางเดินสาธารณะแล้ว สิทธิในภาระจำยอมของเจ้าของที่ดินรายอื่นก็ย่อมถูกกลืนหมดสภาพไปในตัว
๔. สิทธิการใช้ที่ดินอันตกเป็นภาระจำยอมนั้น กฎหมายบัญญัติเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ หาได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยเฉพาะไม่ ทั้งตกติดไปยังผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์อันเป็นสามยทรัพย์นั้นด้วย
๕. คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๒๐๐/๒๕๓๕ …..คำว่าหมดประโยชน์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๐๐ หมายความว่า ไม่สามารถจะใช้ประโยชน์ต่อไปได้ในขณะใดขณะหนึ่งเพราะหากกลับใช้ภาระจำยอมได้เมื่อใด ภาระจำยอมนั้นก็กลับมีขึ้นมาอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความตามมาตรา ๑๓๙๙ เมื่อทางภาระจำยอมยังมีสภาพเป็นทางอยู่ เจ้าของสามยทรัพย์จะใช้เมื่อใดก็ได้ การที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามายทรัพย์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่นและมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงดังกล่าวเข้าออกทางสาธารณะได้ ไม่มีผลกระทบถึงภาระจำยอมซึ่งเป็นทรัพยสิทธิระหว่างสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ เพราะกฎหมายมุ่งถึงประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ ฉะนั้นทางภาระจำยอมจึงยังไม่หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ ยังไม่สิ้นไปตามมาตรา ๑๔๐๐
๖. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๗/๒๕๓๙ ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๗ อสังหาริมทรัพย์จะตกอยู่ในภาระจำยอมก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น กรณีการใช้ทางในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้น ไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านซึ่งเจ้าของบ้านอาศัยสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลดังกล่าว โจทก์ที่ ๒ เป็นเจ้าของบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ ๑ ให้กับบ้านโจทก์ที่ ๑ โจทก์ที่ ๒ ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่บ้านตั้งอยู่จึงไม่อาจอ้างการได้สิทธิทางภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา ๑๔๐๑ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์เท่านั้น…
๗. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๒๐/๒๕๓๙ โจทก์และจำเลยที่ ๑ จดทะเบียนภาระจำยอมโดยมีเงื่อนไขว่า เจ้าของสามยทรัพย์จะเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์ และย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญา จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ ได้รับการให้ที่ดินสามยทรัพย์จากจำเลยที่ ๑ ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ จำเลยที่ ๒ ได้นำที่ดินที่รับให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภาระจำยอมบนที่ดินของโจทก์ ส่วนจำเลยที่ ๓ ได้เปิดทางให้ผู้อื่นซึ่งมีบ้านอยู่ในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภาระจำยอมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะด้วย เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จำเลยที่ ๒ และที่ ๓ รับโอนมาได้
๘. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๐๔/๒๕๓๙ ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของสามยทรัพย์ การสื่อสารแห่งประเทศไทยจำเลยซึ่งเป็นเพียงผู้เช่าที่ดินของกระทรวงการคลังเป็นที่ตั้งที่ทำการไปรษณีย์โทรเลขได้ใช้ทางพิพาทในที่ดินของโจทก์ขนส่งไปรษณียภัณฑ์เข้าออก มิได้เป็นการใช้แทนหรือทำในนามหรือเพื่อประโยชน์ของกระทรวงการคลังอันจะก่อให้เกิดภาระจำยอมแก่สามยทรัพย์ แม้จะใช้มาเป็นเวลา ๑๐ ปีเศษ ก็ไม่ก่อให้เกิดภาระจำยอม จำเลยจะอ้างสิทธิว่าได้ใช้ทางพิพาทจนได้ภาระจำยอมแก่กระทรวงการคลังเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่าแล้วไม่ได้
๙. คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๓๑๔/๒๕๓๙ ที่ดินของจำเลยที่มีที่ดินของโจทก์เป็นทางภาระจำยอมอยู่แล้วแม้ต่อมาจะมีทางออกทางอื่นโดยมีถนนสาธารณะตัดผ่านที่ดินของจำเลยก็หาทำให้ทางภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์ที่มีอยู่แล้วสิ้นไปไม่ กรณียังมิใช่เป็นเรื่องภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตาม .ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๐๐ ภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์จึงมิได้หมดประโยชน์แก่ที่ดินสามยทรัพย์ของจำเลย
๑๐. คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๗๘/๒๕๔๑ ภาระจำยอมย่อมก่อให้เกิดขึ้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่จะฟ้องบังคับภาระจำยอมได้จึงต้องเป็นเจ้าสามยทรัพย์เท่านั้น เมื่อปรากฏว่าขณะฟ้องคดีนี้ โจทก์ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสามยทรัพย์ให้บุคคลอื่นไปแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ แม้ตามสัญญาให้ทางผ่านที่ดินระบุว่า หากที่ดินของโจทก์ได้โอนไปยังบุคคลหนึ่งบุคคลใด จ. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทเดิมยินยอมให้ใช้ทางนั้นเป็นทางผ่านสัญจรไปมาได้ก็ตาม และบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินจากโจทก์จะมีสิทธิอย่างไรก็เป็นเรื่องที่บุคคลจะไปใช้สิทธินั้นเอง เมื่อยังไม่ปรากฏชัดแจ้งว่ามีการไม่ชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจใช้สิทธิดังกล่าวแทนได้
๑๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๔๘๒/๒๕๔๑ โจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมโดยอายุความตามคำพิพากษาของศาล โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยเจ้าของภารยทรัพย์ไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมที่โจทก์ได้มาแต่จำเลยเพิกเฉยถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์จึงฟ้องจำเลยในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ให้จดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมให้แก่โจทก์ได้
คดีก่อนโจทก์ฟ้อง ส. เจ้าของภารยทรัพย์ที่จำเลยรับโอนต่อมา โดยจำเลยมิได้เป็นคู่ความในคดีนั้นก็ตาม แต่เมื่อคดีก่อนศาลมีคำพิพากษาว่าโจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมในทางพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๐๑ ประกอบมาตรา ๑๓๘๒ จึงเป็นกรณีที่โจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมอันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง เป็นทรัพยสิทธิคนละประเภทกับกรรมสิทธ์ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์มีอำนาจในอสังหาริมทรัพย์ของตน และภาระจำยอมเป็นทรัพย์ที่กฎหมายบัญญัติเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ มิได้มุ่งเพื่อประโยชน์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดโดยเฉพาะ ภาระจำยอมจึงย่อมตกติดไปกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ แม้จะมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไปให้แก่บุคคลอื่น ภาระจำยอมก็หาได้หมดสิ้นไปไม่ เว้นแต่กรณีจะต้องตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่านั้น ดังนั้น ไม่ว่าจำเลยจะโอนทรัพย์ที่พิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ก็ตามก็ไม่อาจจะยกขึ้นต่อสู้กับสิทธิภาระจำยอมของโจทก์ได้ คำพิพากษาศาลดังกล่าวจึงผูกพันจำเลยด้วยในฐานะที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์
๑๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๙๑–๒๐๙๒/๒๕๔๒ ภารระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๙๗ หรือมาตรา ๑๓๙๙ ดังนั้น แม้ผู้ร้องจะมิได้เป็นคู่ความในคดีและรับโอนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์จากจำเลยโดยเสียค่าตอบแทนและสุจริต ผู้ร้องจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินนั้น ต้องสิ้นไปเพราะเหตุที่มิได้จดทะเบียนภาระจำยอมหาได้ไม่…………………………….
๑๓. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๔๔๒/๒๕๔๒ โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยถือวิสาสะ แม้ใช้เป็นเวลานานเท่าใดก็ไม่ได้ภาระจำยอมในทางพิพาท
๑๔. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๕๑๕-๓๕๑๕/๒๕๔๒ ภาระจำยอมในเรื่องทางเดินเป็นทรัพย์สิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เมื่อโจทก์เป็นเพียงผู้อาศัย มิใช่เจ้าของที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์โจทก์จึงไม่มีสิทธินำคดีมาฟ้องในเรื่องทางภาระจำยอมดังกล่าว
๑๕. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๖๕/๒๕๔๓ จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์โดยมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่ที่ดินของโจทก์ในส่วนที่เหลือจากการขาย ต่อมาจำเลยจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวแต่ยังไม่จดทะเบียนภาระจำยอม แต่ได้ทำหนังสือยืนยันว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอมของโจทก์ภายหลัง จำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตาม ที่ดินของจำเลยจึงตกอยู่ในภาระจำยอมของที่ดินโจทก์
๑๖. คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๙๖๘/๒๕๔๓ ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ โจทก์จึงซื้อที่ดินจากจำเลยโดยมีข้อตกลงว่า จำเลยจะต้องจัดให้โจทก์ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินทุกแปลงที่เป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะ จำเลยก็ได้แบ่งแยกที่ดินจนเหลือเป็นรูปถนนจดที่ดินของโจทก์ และจดที่ดินทั้งสี่แปลงที่โจทก์ซื้อจากจำเลยเพิ่มเติม ซึ่งโจทก์อาจใช้เป็นถนนขนาดให้รถยนต์เข้าออกได้หมด ข้อตกลงเช่นนี้แม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ในระหว่างคู่กรณี
๑๗. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๕๖๓/๒๕๔๓ ไม่มีกฎหมายใดห้ามการจดทะเบียนภาระจำยอมตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ทั้งการที่โจทก์ฟ้องบังคับให้จดทะเบียนภาระจำยอมเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมอย่างหนึ่งตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๙๑
๑๘. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๓๐๐/๒๕๔๓ เมื่อการดำเนินการขายที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัด น.เป็นการจัดสรรที่ดิน ทางเท้า ท่อระบายน้ำใต้ทางเท้า และถนนคอนกรีตซึ่งเป็นสาธารณูปโภคในที่ดินพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๓๐ วรรคหนึ่ง แม้จำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลในคดีที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด น. ถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป
๑๙. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๐๔/๒๕๔๔ แม้โจทก์ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ในที่ดิน เมื่อคำนวณถึงวันที่จำเลยปิดกั้นทางพิพาทเป็นทางผ่านเข้าออกยังไม่ครบ ๑๐ ปีก็ตาม แต่เมื่อโจทก์อาศัยอยู่ในที่ดินของโจทก์มานาน ๒๐ ปีแล้ว แสดงว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทผ่านเข้าออกตั้งแต่อาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวจนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน เมื่อนับระยะเวลาทั้งสองตอนติดต่อกันแล้วเกินกว่า ๑๐ ปี ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๔๐๑
๒๐. คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๘๗/๒๕๔๔ เมื่อนับตั้งแต่ปีที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจนถึงปี ๒๕๓๓ ซึ่งจำเลยเปิดทางพิพาทแล้วยังไม่ถึง ๑๐ ปี ทางพิพาทจึงยังไม่ตกเป็นภาระจำยอมโดยอายุความในส่วนนี้
๒๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๕-๖๐๖/๒๕๔๔ บิดาจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินให้โจทก์โดยรับรองว่าจะจัดให้มีทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะได้ ซึ่งเป็นข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อขายที่มีลักษณะคล้ายภาระจำยอมอันเป็นทรัพยสิทธิ เมื่อโจทก์ไม่จดทะเบียนการได้มาจึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก แต่ใช้ได้ในระหว่างคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิ การที่โจทก์ใช้ทางพิพาทเดินผ่านที่ดินที่จำเลยรับมรดกจากบิดาเกิน ๑๐ ปี แม้เดิมโจทก์จะเข้าใจว่าเดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาดังกล่าวแต่เมื่อโจทก์มีเจตนาถือเอาทางพิพาทเป็นทางเดินผ่าน ถือได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาใช้เป็นทางเข้าออกของโจทก์ ทางพิพาทจึงตกเป็นทางภาระจำยอม……………
๒๒. คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๘๙/๒๕๔๔ ปัญหาว่าสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำข้อ ๑๐ ที่ว่า “ผู้จะขายตกลงสร้างถนนคอนกรีตพร้อมท่อระบายน้ำ ประปา และไฟฟ้ามาจดที่ดินที่จะซื้อจะขายพร้อมอนุญาตให้ที่ดินที่จะซื้อจะขายใช้ถนนและสาธารณูปโภคของโครงการหมู่บ้าน ส. เป็นทางเข้าออกสู่ถนนแจ้งวัฒนะ” เป็นข้อสัญญาที่บังคับให้จดทะเบียนภาระจำยอมได้หรือไม่นั้น ข้อสรุปของสัญญามีว่า “ผู้จะขายที่ดินตกลงให้ที่ดินที่จะซื้อจะขายใช้ถนนสาธารณูปโภค…..” เป็นการให้สิทธิแก่ที่ดินที่จะซื้อจะขายเหนืออสังหาริมทรัพย์อื่นอันเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จะซื้อจะขาย จึงเป็นสัญญาก่อให้เกิดภาระจำยอม โจทก์ย่อมบังคับให้จดทะเบียนได้
๒๓. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๙๓๔/๒๕๔๔ โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยเข้าใจว่าทางดังกล่าวเป็นทางสาธารณะ ยังถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิผ่านทางพิพาทโดยการครอบครองดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๐๑ ประกอบด้วยมาตรา ๑๓๘๒ แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทเกินกว่า ๑๐ ปี ทางพิพาทก็ไม่เป็นภาระจำยอมเพื่อที่ดินของโจทก์
๒๔. คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๗๒๗/๒๕๔๔ ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่กฎหมายก่อตั้งขึ้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นอันเรียกว่าสามยทรัพย์ การที่จำเลยเป็นเจ้าของตึกแถวซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่อยู่ติดทางพิพาทเพื่อประโยชน์ส่วนตัวของจำเลยโดยเฉพาะ มิได้เกี่ยวกับประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ที่จำเลยเป็นเจ้าของ ภาระจำยอมจึงไม่อาจเกิดมีขึ้นได้
๒๕. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๐๕๙/๒๕๔๕ การได้ภาระจำยอมโดยอายุความนั้น ป.พ.พ.มาตรา ๑๔๐๑ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิดังกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่ง บรรพ ๔ มาใช้บังคับโดยอนุโลม ซึ่งต้องเป็นกรณีที่เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินภารยทรัพย์นั้นโดยความสงบและเปิดเผย และด้วยเจตนาจะได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวตามมาตรา ๑๔๐๑ ประกอบด้วยมาตรา ๑๓๘๒ ซึ่งกฎหมายมุ่งประสงค์ให้ถือเอาการใช้ประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์เป็นสำคัญ โดยไม่ได้คำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ตัวว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น ดังนั้น แม้โจทก์จะใช้ประโยชน์ในทางพิพาทกว้าง ๒ เมตร ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินมีโฉนดของจำเลยรวมไปกับทางสาธารณะกว้าง ๒ เมตร โดยเข้าใจว่า เป็นทางสาธารณะทั้งหมด ต้องถือว่าโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวแล้ว เมื่อใช้ติดต่อกันเกินกว่า ๑๐ ปี โดยความสงบและโดยเปิดเผย โจทก์จึงได้ภาระจำยอมในทางพิพาท
๒๖. คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๙๐๓/๒๕๔๕ เมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ทางภาระจำยอม จำเลยนำเสาคอนกรีตไปปักไว้และทำคานบนเสาเพื่อขัดขวางไม่ให้โจทก์ใช้ทางภาระจำยอม จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์
๒๗. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๒๐๘/๒๕๔๕ จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า-ออกจากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์ เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แต่บทมาตรานี้หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่ สัญญาดังกล่าวจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภาระจำยอม ภาระจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๙๗ หรือมาตรา ๑๓๙๙ เมื่อภาระจำยอมยังไม่สิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้
๒๘. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๗๓/๒๕๔๖ เมื่อที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๒๖๗ ซึ่งมีสิทธิภาระจำยอมเกี่ยวกับทางเดินบางส่วนในที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๒๕๖๐๙ และ ๑๕๒๖๙ ถูกปล่อยให้เป็นที่ว่างเปล่า ไม่มีการหาผลประโยชน์ใด ๆ บนที่ดิน ความจำเป็นที่จะต้องเดินผ่านทางภาระจำยอมพิพาทไปสู่ที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๕๒๖๗ จึงไม่มีตามไปด้วย เมื่อทางภาระจำยอมไม่เคยใช้มาเกิน ๑๐ ปีแล้ว ภาระจำยอมจึงสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๙๙
๒๙. คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๒๓/๒๕๔๖ การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ ๑๐ แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ ๒๘๖ ข้อ ๑ และข้อ ๓๐ โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภาระจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วยตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๘๗ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภาระจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ ……………………..
๓๐. คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๔๘/๒๕๔๖ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ โจทก์ย่อมมีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมซึ่งกว้าง ๔ เมตร เข้าออกสู่ถนนสาธารณะตรงจุดใด บริเวณใดในเวลาใดก็ได้ การที่จำเลย….ทำประตูเหล็กปิดกั้นรถยนต์ที่จะผ่านเข้าออก……..โจทก์เข้าออกไม่สะดวกเพราะโจทก์จะต้องคอยขออนุญาตจำเลยเปิดประตู ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากทางภาระจำยอมได้เต็มตามสิทธิ ถือได้ว่าจำเลยกระทำการอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตาม ป.พ.พ.มาตรา ๑๓๙๐ จำเลยไม่มีสิทธิที่จะเช่นนั้น…………
๓๑. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๕๔๗/๒๕๔๖ จำเลยยังใช้ทางเดินภาระจำยอมในที่ดินของโจทก์เดินผ่านออกไปสู่ทางสาธารณะอยู่เมื่อมีการขัดขวางโดยบริษัท ช. ผู้ขายที่ดินให้โจทก์ปิดกั้นทางภาระจำยอม จำเลยกับพวก ก็ใช้สิทธิฟ้องให้บริษัทดังกล่าวเปิดทางภาระจำยอม จนในที่สุดศาลฎีกาพิพากษาให้ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมและให้รื้อสิ่งก่อสร้างที่กระทำลงบนทางภาระจำยอม ซึ่งอยู่ระหว่างการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี อันเป็นข้อแสดงว่าจำเลยยังต้องการใช้ทางภาระจำยอมและตามรูปการทางภาระจำยอมนั้นก็สามารถใช้ได้อยู่
ค่าธรรมเนียม
๑. การจดทะเบียนภาระจำยอมโดยไม่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)
๒. การจดทะเบียนภาระจำยอมที่มีค่าตอบแทน เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาแล้ว ให้ถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนตามราคาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กัน ในอัตราร้อยละ ๑ ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฏ)
อากรแสตมป์
การจดทะเบียนภาระจำยอมโดยมีค่าตอบแทน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทนตามประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ (ตามหนังสือสรรพากร ด่วนมาก ที่ กค ๐๘๑๑/๐๙๘๘๔ ลงวันที่ ๒๙ มิถุนายน ๒๕๔๑ ซึ่งเวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๔๔๑๗ ลงวันที่ ๑๑ กันยายน ๒๕๔๑)
ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
ธันวาคม ๒๕๔๗
